房市關鍵不在於實價登錄。

近日行政院通過了實價登錄三法的修正草案，即俗稱的實價登錄2.0或實價登錄詳載，若經立法院審查通過，未來將完整揭露每筆房產交易的詳細資訊，預售屋亦全面需要申報並納入管理。
 
一般認為實價登錄詳載將有助於避免房產價格不當哄抬，是相當重要的法案，行政院此舉無疑宣示打房，準備實踐居住正義。

先說我並非批評實價登錄詳載是錯誤政策，或行政院打房在打假球之類，不過我認為實價登錄詳載的效果應該非常有限，其法案確實會讓房產成交價格更加透明化，但我覺得此透明資訊將偏向變成定錨價，即多頭市場時作為地板，空頭市場時作為天花板，沒有辦法影響市場趨勢。
 
其實真正大力反對實價登錄詳載者，除了極度重視隱私個資的族群外，就是不想被人知道自己賣房或成交價格的人，可能是因為技術性脫產之類不得見人的奇怪因素，可是這類人和一般房產交易者相比也算很少數。

事實上這個年代只要以買方身分去房產仲介相關公司詢問，已經可以輕易拿到非常接近於實價登錄詳載版本的資訊。
 
台灣房產價格過高的問題根源在於空屋持有成本過低，加上台灣民情文化對房產屬於剛性需求，導致變成了絕對的賣方市場。賣方在獲利不夠滿意的情況下，選擇繼續讓房產放空在那等待價格上漲的獲利期望值遠遠高於當下停利賣出，甚至時有所聞多位賣方聯合起來壟斷市場，營造今天不買、明天更貴的氛圍，迫使買方陷入恐慌因而進行搶購。
 
簡單來說，台灣的空屋數量絕對充足，絕對超過民眾需求，問題是這些空屋無法在交易市場上正常流動。要解決台灣房產泡沫，不外乎調高空屋持有成本，私認為最有效的方式還是從實價房稅和囤房稅兩者同時下手。
 
實價房稅是調整房屋稅的計算方式，課徵比例的母數從公告現值改為實際成交價格，如此一來可以有效壓抑買方預算，否則將會淪為買得起房產但養不起房產，這點若配合實價登錄詳載會更有效果。
 
囤房稅則是對賣方名下未使用的空屋額外課稅，包括預購屋紅單在內，加權方式可以參考所得稅的累進稅制，當持有空屋愈多、持有時間愈長，課徵稅額也跟著提高。迫使賣方重新審思坐擁空屋而持續哄抬價格的獲利期望值是否彌補得了囤房成本，藉此讓賣方提高意願將手中的空屋出清。
 
若囤房稅訂得激進一點，甚至不無可能出現因為囤房數量過多、持有成本過高，賣方只好緊急降價拋售以換取現金來繳稅的情況。
 
當然了，為了避免實價房稅和囤房稅的推動會傷到真正的自住戶，這類法規都應該設有一定的免稅額度。舉例來說，可能定義名下擁有超過兩棟房屋以上才開始列入囤房數量或實價房稅，對於名下只有一棟房子的自住戶，調降稅制還財於民亦無不可。
 
說實話想盡可能提高獲利乃賣方人之常情，如何在居住正義的考量下，控制住無止盡的獲利哄抬，誘勸賣方釋出空屋，讓市場價格回歸合理區間，就是政府的職責所在。